L’amortissement en LMNP consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et de son mobilier des revenus locatifs imposables. Le choix de la durée d’amortissement détermine le montant de cette déduction annuelle, et donc la rapidité avec laquelle le résultat fiscal est ramené à zéro.
Ce mécanisme n’est accessible qu’au régime réel simplifié. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire et ne permet pas d’amortir le bien.
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Amortissement par composant : le découpage qui fixe les durées
Un bien immobilier en LMNP ne s’amortit pas en bloc. L’administration fiscale impose une approche par composants : chaque élément du bâtiment reçoit sa propre durée d’amortissement, proportionnelle à sa durée de vie estimée.
Le terrain n’est jamais amorti. Sa quote-part, généralement évaluée entre 10 et 20 % du prix d’acquisition selon la localisation, doit être isolée avant tout calcul.
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Les principaux composants du bâti se répartissent ainsi :
- Le gros oeuvre (murs porteurs, fondations, charpente) s’amortit sur la durée la plus longue, souvent entre 25 et 40 ans selon le type de construction.
- La toiture, les installations électriques ou la plomberie relèvent de durées intermédiaires, autour de 15 à 25 ans.
- Les équipements de confort (cuisine équipée, revêtements de sol, agencements intérieurs) se situent sur des durées plus courtes, de 10 à 15 ans.
Le mobilier (literie, électroménager, luminaires) s’amortit sur 5 à 10 ans. Les travaux de rénovation suivent la durée du composant qu’ils remplacent ou améliorent.
Durée d’amortissement LMNP et impact fiscal annuel
Plus la durée choisie est courte, plus la dotation annuelle aux amortissements est élevée. Un composant amorti sur 15 ans génère une charge comptable annuelle supérieure au même composant amorti sur 25 ans.
L’objectif en location meublée est d’obtenir un résultat fiscal proche de zéro sur les premières années d’exploitation. Les amortissements, combinés aux charges déductibles (intérêts d’emprunt, assurance, frais comptables, taxe foncière), permettent souvent de ne pas payer d’impôt sur les loyers perçus pendant plusieurs années.
Un point technique souvent négligé : l’amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal en LMNP. Si les dotations dépassent le résultat après déduction des charges, l’excédent d’amortissement est reportable sans limite de durée. Il sera imputé sur les bénéfices des exercices suivants, tant que l’activité de location meublée se poursuit.
Choisir une durée courte ou longue
Une durée d’amortissement courte maximise la déduction annuelle et accélère l’absorption du résultat fiscal. Elle convient aux investisseurs dont les revenus locatifs sont élevés par rapport aux autres charges déductibles.
Une durée plus longue lisse la déduction sur davantage d’exercices. Elle peut s’avérer pertinente lorsque les intérêts d’emprunt couvrent déjà une large part du résultat fiscal pendant les premières années, car des amortissements trop élevés seraient simplement reportés sans effet immédiat.
Durée d’amortissement LMNP et plus-value à la revente
La durée d’amortissement choisie a une conséquence directe au moment de la revente du bien. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession.
Concrètement, la base taxable de la plus-value augmente du montant total des amortissements déduits. Plus les dotations annuelles ont été élevées (durée courte), plus la base de plus-value est gonflée en cas de revente rapide.
Ce mécanisme incite à penser la durée d’amortissement en fonction de l’horizon de détention. Les cabinets de gestion patrimoniale recommandent désormais d’aligner la stratégie d’amortissement sur les seuils d’exonération de la plus-value immobilière : 22 ans de détention pour l’exonération d’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Revente anticipée : le piège du sur-amortissement
Un investisseur qui amortit agressivement son bien (durées courtes sur chaque composant) puis revend au bout de 8 ou 10 ans se retrouve avec une plus-value majorée par l’ensemble des amortissements pratiqués, sans bénéficier d’abattements suffisants pour la neutraliser.
Avant de fixer les durées, il faut donc arbitrer entre économie fiscale annuelle et coût fiscal à la sortie. L’amortissement n’est pas un cadeau : c’est un décalage de l’imposition dans le temps.
Plafonnement à 2 % par an : ce qui a été débattu pour 2026
Un sous-amendement au projet de loi de finances a envisagé de plafonner le taux d’amortissement déductible à 2 % par an en location meublée. Si cette mesure avait été adoptée, elle aurait imposé des durées minimales de 50 ans sur le bâti, rendant l’amortissement par composant presque inopérant.
Ce plafonnement n’a pas été retenu. En 2026, le régime réel LMNP conserve les mêmes règles qu’en 2024 et 2025 pour l’amortissement, sans limitation uniforme du taux annuel. Les investisseurs gardent la possibilité d’appliquer des durées différenciées par composant.
Cette stabilité réglementaire ne garantit pas l’absence de réforme future. Documenter les choix de durée dans la comptabilité et les faire valider par un expert-comptable spécialisé en location meublée reste la meilleure protection en cas de contrôle fiscal.
Fixer la durée d’amortissement LMNP : les critères de décision
Le choix ne se résume pas à une grille standard. Trois paramètres concrets orientent la décision :
- L’horizon de détention prévu : une détention longue (au-delà de 22 ans) tolère des durées d’amortissement courtes, car la plus-value sera partiellement ou totalement exonérée.
- Le niveau des autres charges déductibles : si les intérêts d’emprunt sont élevés les premières années, des amortissements longs évitent d’accumuler du report inutilisé.
- La nature du bien : un appartement ancien avec des composants vieillissants justifie des durées plus courtes qu’une construction neuve dont le gros oeuvre durera plusieurs décennies.
La durée d’amortissement en LMNP n’a rien d’un réglage par défaut. Elle engage la fiscalité de l’investissement sur toute sa durée de vie, y compris à la revente. Chaque composant mérite un examen distinct, calibré sur l’état réel du bien et la stratégie patrimoniale de l’investisseur.
