La réglementation immobilière française ne se résume plus à un catalogue de lois sur l’achat, la vente et la location. Les textes adoptés en 2025 et 2026 déplacent le curseur vers des sujets que la plupart des synthèses grand public ignorent : formalisme des cessions de parts de SCI, encadrement énergétique des meublés touristiques, conversion de bureaux en logements. Nous faisons le point sur les dispositions qui changent concrètement la pratique.
Cession de parts de SCI : le formalisme notarié imposé par la loi du 25 juin 2026
La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, relative à la lutte contre les fraudes sociales, a introduit une obligation qui touche directement la gouvernance des sociétés à prépondérance immobilière. Toute cession de titres de SCI doit désormais être formalisée devant notaire, sous peine de nullité.
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Avant ce texte, une cession de parts pouvait se réaliser par acte sous seing privé, avec un simple enregistrement fiscal. La pratique engendrait des montages opaques, notamment pour contourner les droits de mutation ou dissimuler des changements de contrôle.
Le passage obligatoire devant notaire implique un contrôle d’identité renforcé, une vérification de l’origine des fonds et une publication au registre. Pour les associés de SCI familiales, cela signifie un coût supplémentaire (émoluments notariés, formalités) mais aussi une sécurité juridique accrue sur la chaîne de propriété.
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Loi Le Meur et meublés touristiques : un calendrier énergétique jusqu’en 2034
La loi Le Meur a durci les exigences applicables aux locations meublées de tourisme sur le plan du diagnostic de performance énergétique. Le DPE des meublés touristiques s’aligne progressivement sur celui de la location longue durée, avec un calendrier étalé jusqu’en 2034 pour le parc existant.
Concrètement, un propriétaire qui loue un appartement en courte durée via une plateforme ne pourra plus se soustraire aux interdictions de location frappant les passoires thermiques. Les logements classés G, puis F, seront concernés selon un échéancier identique à celui du parc locatif classique.
Leviers locaux renforcés pour les communes
Au-delà du DPE, les communes disposent de nouveaux outils pour limiter la conversion de résidences en meublés touristiques :
- Réserver des secteurs du plan local d’urbanisme (PLU) aux seules résidences principales, ce qui bloque de facto toute bascule vers la location saisonnière dans ces zones.
- Imposer des quotas de meublés touristiques à l’échelle d’un quartier ou d’une commune entière.
- Limiter la durée annuelle de location, en deçà du plafond national, par délibération du conseil municipal.
Nous observons que ces leviers créent une mosaïque réglementaire locale. Un investisseur doit désormais consulter le règlement du PLU et les délibérations municipales avant tout achat destiné à la location saisonnière.
Projet de loi Relance Logement : conversion de bureaux et simplification urbanistique
Présenté en juin 2026, le projet de loi Relance Logement introduit une logique de transformation du bâti existant plutôt que de construction neuve. Il favorise la conversion de bureaux vacants en logements par la création d’opérations d’intérêt local, un mécanisme qui simplifie les autorisations d’urbanisme pour ce type de reconversion.
Le texte prévoit aussi un allègement des procédures pour les projets situés dans des zones déjà urbanisées. L’objectif est de réduire les délais d’instruction qui freinent la mise sur le marché de logements dans les centres-villes où le stock de bureaux vides reste élevé.
Ce que cela change pour les investisseurs
La reconversion bureau-logement était jusqu’ici un parcours administratif lourd : changement de destination, mise en conformité incendie, raccordement aux réseaux, validation en commission de sécurité. Le projet de loi ne supprime pas ces étapes, mais il crée un guichet unique et des délais d’instruction raccourcis pour les opérations qualifiées d’intérêt local.
Pour les détenteurs de plateaux de bureaux vacants, la décote à l’achat ne suffit plus à justifier l’opération sans maîtriser le cadre réglementaire de reconversion. La rentabilité dépend autant du prix d’acquisition que de la fluidité administrative.
Lois immobilières structurantes : ce qui reste en vigueur en 2026
Les textes récents s’ajoutent à un socle législatif dense. Parmi les lois qui continuent de produire des effets directs sur les transactions et la gestion locative :
- Loi Carrez : calcul obligatoire de la superficie en copropriété lors de la vente (article L 111-2 du Code de la construction et de l’habitation).
- Loi Alur : encadrement des loyers dans les zones tendues, renforcement de la transparence des honoraires d’agence, obligation de formation continue pour les professionnels.
- Loi Scrivener : protection de l’emprunteur immobilier, délai de réflexion et conditions suspensives liées au prêt.
- Loi Lemoine : résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur et suppression du questionnaire de santé sous certaines conditions.
- Loi SRU : quota de logements sociaux imposé à certaines communes, avec pénalités financières en cas de non-respect.
Ces textes ne sont pas figés. La loi Habitat Dégradé du 9 avril 2024 a déjà modifié le fonctionnement des copropriétés en difficulté. Le projet Relance Logement pourrait à son tour ajuster certaines dispositions de la loi Alur sur l’encadrement des loyers.
Loi immobilier et stratégie patrimoniale : articuler les textes entre eux
La difficulté ne réside plus dans la connaissance isolée de chaque loi, mais dans leur articulation. Un investissement locatif en meublé touristique croise désormais la loi Le Meur (DPE), le PLU communal (quotas), la fiscalité des revenus BIC et, si le bien est détenu via une SCI, le formalisme notarié de la loi du 25 juin 2026.
Nous recommandons de cartographier les contraintes réglementaires applicables au bien visé avant toute décision d’achat. Un audit juridique préalable coûte moins cher qu’une nullité de cession ou une interdiction de louer.
Le droit immobilier français évolue vers un modèle où chaque opération, même patrimoniale et familiale, exige un niveau de formalisme comparable à celui des transactions professionnelles. Ignorer les textes de 2026, c’est s’exposer à des blocages que les lois précédentes ne prévoyaient pas.
