Pour louer un logement en Pinel, le bailleur doit vérifier que les ressources du candidat locataire ne dépassent pas un plafond réglementaire. Cette vérification repose sur un document fiscal précis : l’avis d’imposition. La question semble simple, mais le choix du bon avis d’impôt dépend de l’année de signature du bail, de la composition du foyer fiscal du locataire et, depuis peu, de la transition vers de nouveaux dispositifs qui conservent cette même exigence.
Avis d’impôt N-2 ou N-1 : quel revenu fiscal de référence retenir en Pinel
| Date de signature du bail | Avis d’impôt à demander | Revenu fiscal de référence (RFR) concerné |
|---|---|---|
| Bail signé entre janvier et août de l’année N | Avis d’imposition N-1 (portant sur les revenus N-2) | RFR de l’année N-2 |
| Bail signé entre septembre et décembre de l’année N | Avis d’imposition N (portant sur les revenus N-1), s’il est disponible | RFR de l’année N-1 |
Le principe réglementaire est le suivant : le dernier avis d’imposition définitivement établi au moment de la signature du bail sert de référence. En pratique, les avis d’imposition de l’année N (revenus N-1) sont émis par l’administration fiscale entre juillet et septembre. Avant cette date, seul l’avis de l’année précédente est disponible.
A lire également : Quelle durée d'amortissement choisir LMNP ?
Un bail signé en mars 2025 nécessite donc l’avis d’imposition 2024 (revenus 2023). Un bail signé en octobre 2025 peut s’appuyer sur l’avis 2025 (revenus 2024) si celui-ci a déjà été reçu par le locataire.
Lire également : Qui paie les charges en LMNP ?
Composition du foyer fiscal du locataire et plafonds de ressources Pinel
Le revenu fiscal de référence à comparer au plafond n’est pas toujours celui d’une seule personne. La règle Pinel impose de prendre en compte l’ensemble des revenus des personnes destinées à occuper le logement.
Cas d’un couple non marié ou non pacsé
Deux concubins disposent chacun de leur propre avis d’imposition. Le bailleur doit collecter les deux avis et additionner les revenus fiscaux de référence pour vérifier le respect du plafond applicable à un couple.
Cas d’un couple marié ou pacsé
Un seul avis d’imposition commun suffit puisque le foyer fiscal est unique. Le RFR figurant sur cet avis est directement comparé au plafond « couple » de la zone concernée.
Personnes rattachées au foyer fiscal d’un tiers
Un candidat locataire encore rattaché au foyer fiscal de ses parents (étudiant, par exemple) ne figure pas sur un avis d’imposition à son nom. Dans ce cas, le bailleur peut demander l’avis d’imposition des parents et vérifier que la part de revenus du candidat, telle qu’elle y apparait, respecte le plafond « personne seule ».
- Un locataire seul : un seul avis d’imposition, RFR comparé au plafond « personne seule » de la zone du logement
- Un couple pacsé ou marié : un seul avis d’imposition commun, RFR comparé au plafond « couple »
- Deux concubins : deux avis d’imposition distincts, RFR additionnés puis comparés au plafond « couple »
- Un locataire rattaché fiscalement à ses parents : l’avis d’imposition du foyer de rattachement
Avis d’imposition et dispositif post-Pinel : ce qui change avec le mécanisme Jeanbrun
Le dispositif Pinel n’est plus ouvert aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025. Les investisseurs ayant acquis leur bien avant cette date continuent à appliquer les règles décrites plus haut pour toute la durée de leur engagement locatif.
Le dispositif successeur, souvent désigné sous le nom de dispositif Jeanbrun ou « Relance logement », repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal et non plus sur une réduction d’impôt. La logique fiscale côté bailleur change, mais les plafonds de ressources des locataires restent alignés sur les barèmes Pinel par zone (A bis, A, B1, B2). L’obligation de collecter l’avis d’imposition du locataire perdure donc à l’identique.
L’engagement de location nue porte sur 9 ans minimum dans le cadre Jeanbrun. Pendant toute cette période, chaque nouveau bail ou renouvellement de bail nécessite une vérification actualisée du RFR du locataire entrant.
Erreurs fréquentes sur le choix de l’avis d’impôt en location Pinel
La première erreur consiste à demander l’avis de situation déclarative (ASDIR) au lieu de l’avis d’imposition. L’ASDIR, disponible dès la fin de la période déclarative, confirme que la déclaration a été déposée mais ne mentionne pas le revenu fiscal de référence définitif. Ce document ne suffit pas pour justifier le respect des plafonds.
La deuxième erreur porte sur l’année de référence. Un bailleur qui signe un bail en juin et réclame l’avis le plus récent peut se retrouver avec un avis provisoire ou un avis portant sur des revenus trop anciens. La règle reste la même : le dernier avis définitivement émis par l’administration au jour de la signature.
- Ne pas confondre avis d’imposition et avis de situation déclarative (ASDIR)
- Ne pas utiliser un avis provisoire ou un justificatif de déclaration en ligne
- Ne pas oublier de croiser les avis en cas de concubinage (deux foyers fiscaux distincts)
Conservation des justificatifs
Le bailleur doit conserver une copie de l’avis d’imposition du locataire pendant toute la durée de l’engagement Pinel. En cas de contrôle fiscal, l’administration peut demander la preuve que les plafonds de ressources étaient respectés à la date de signature du bail. L’absence de ce justificatif peut entrainer une remise en cause de l’avantage fiscal.
Le choix de l’avis d’impôt en Pinel repose sur une règle unique : le dernier avis d’imposition définitif disponible à la signature du bail. La difficulté vient de la date de signature, de la composition du foyer du locataire et de la distinction entre documents provisoires et définitifs. Cette exigence reste identique dans le cadre du nouveau dispositif Jeanbrun, qui maintient les mêmes plafonds de ressources par zone.
